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2016年房价走势透彻分析 专家建议早买早升值
作者:站长  浏览次数:4485次  日期:2016-03-25
       临近年关,关于2016年房价走势如何的议论也众说纷纭,房地产业在中国经济发展中的重要位置也使得人们特别关注房价走势,专家建言,照目前发展趋势来看,房产还是早买早升值,资金充裕还是尽早买房比较稳妥。
 
1、当前房价基本正常,并不是大部分人买不起房
 
       实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资),在去除基本生活开支后,2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘,交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元,首付15万,贷款35万,30年,月还款应该在2000元左右。
 
平均65平的住房偏小,小套二可以满足小家庭的要求,10年后,小孩读小学时,也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来,开始成家一间小工房(12平),小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。
 
很多并不是象我说的买65平左右,在城郊结合部的小房子,而是市区大房子,使得压力太大,抱怨连天,实际上是年轻人太浮躁,超前消费了。
 
当然以上收入是平均数,如果你低于此,说明你努力不够或你不适合在城市发展,你可以回小地方。如果你高于此,说明你有更好的选择。

2、收入预期及实际变化:不能静止地说不吃不喝多少年买一套房
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
中国正处于黄金发展期,收入增长也较快,前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想,就在不理想情况下,实际上收入也在增长,以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.
 
通胀的因素,未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时,我们很难想象2000年的1500元,同样2000年收入1500元时,很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后,你收入会是多少------10000元或20000元。
 
最后你在想象一下,如果10年后,个人一般月收入1-2万元,家庭月收入2-4万元,房价会如何,稳定,让大家很轻松地买房子,买个2套3套。显然不可能,因为没有土地修那么多房子,也没有那个发达国家让你很轻松买房子,所以结果只会是房价也同步涨,一样二个人2-3个月的节余,大约可以买一个平方,市场才能平衡,那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方,你自己算吧。
 
10后经济发展到了较发达程度,增长速度下来了,城市化也差不多了,人口也稳定了,收入增长也比较慢房价稳定了。

3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房,不是伪城市化(不可能在城市买房)
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
大家先看以下三点事实:首先第一点,现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点,现在农民一般只有二个小孩,大部分一个男孩。第三点,现在年轻的农民都在城市打工,将来他们也不会回农村。结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化。
 
中国的传统习惯,父母会尽一切能力为了子女,集全家打工之力,在城市立足买房,是可以办到的,这一点在农村大家会认为理所当然。
 
我也是农村进城的人员,我的根也在农村,告诉农民兄弟:
 
除非你有把握你修的房子会被征用,或者可以经商、周边将来发展前途好,有增值空间,不然不要在农村修房,修了将来也会一钱不值,因为你的子女在农村没法生存发展,他们也不会回去了,农村不可能承载太多人的富有梦想,农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方,人气才会旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半,汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万,占日本人口的11%。中国不会一个中心城市,但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。

4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱,那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高,你现在准备的钱,到将来一钱不值,也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代节约存钱,以当时收入存款一万二万都很难,留到今天价值很小,实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。
 
要解决生病的问题,最佳的应该是基本的医疗保险。
 
小孩上学问题也不用考虑,实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了。
 
有关父母养老问题,请大家了解一下周围熟人同事,经济上是父母帮助小孩多还是反之,我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统,当小孩进入中年,父母进入老年以后,子女孝敬照顾父母。
 
父母这辈子最大的心愿是子女成家立业,当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房,将来你在父母老了需要照顾的10来年,你才有条件照顾他们。

5、黑灯看住房空置率,不对,空置率高吗?不高,而且在正常范围,也有原因:
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
        比如老公房老小区,你晚上去看,黑了多少灯;我告诉你一样高,你不信晚上在你所在城市马上去看,一样有1/3左右不亮,我专门研究过,今年夏天,网上大抄空置率时,我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你,几乎100%都有人住,不管是租出去,还是自住,肯定有人住,除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人,可以不装修,又很好租,配套成熟,我问你,有谁自己不住,也不租,和自己的钱过不去,出租房子又不是多麻烦的事情,便宜一点一下就租出去,没那么傻得人。
 
当然新小区由于装修的原因,入住率本来就应该逐步提高(有些是自住,但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置),其次确实也存在一定比例的投资投机购房,随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟,入住率自然会达到正常水平,谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益,哪怕一点租金也可以,除了个别短炒,马上想出手的以外。

6、中国收入低,中国房价收入比奇高,国外便宜,不对,请看一下数据:
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
要注意一点的是中国东方文化,亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。
 
回答本问题非常简单,网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价,考虑到他们生活成本比我们高的因素,基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子(实际他们都办不到,大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段,处于高速城市化阶段,适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论,现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常,成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。
请看我搜的权威数据:
 
台湾一项民间调查显示,亚洲八大国际城市的房价年涨幅排名中,香港、深圳、北京包揽前三名,分别为22%、19.28%和17.61%。
 
据台湾媒体报道,台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示,在此项排名中,一年来东京房价下跌6.98%,首尔下跌3.04%,是八大城市中仅有的两个房价下跌城市。
 
调查说,八大城市的房价均价中:
 
香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币,下同,折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米).
 
深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。
 
收入情况比较:
 
台湾:2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出,今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院主计处调查显示,今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人,其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势,也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(workingpoor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元,换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千,相当于11000元人民币。
 
香港韩国:香港和韩国全职工作的年收入可以达到10-15万元人民币,相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低,香港10-15%的低收入阶层月收入5000人民币左右。
 
请看一下报道(网上可以搜):“香港首个最低工资即将拍板,消息透露,行政会议今(9)日将讨论最低工资金额,估计行会将接纳临时最低工资委员会时薪28元(港元,下同)的建议。最快明年上半年,全港31万4600名时薪低于28元的基层员工,将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省成本方法,不一定先从裁员减薪着手,不要让最低工资令劳资关系变成战场”。
 
按一周上五天,一个日月上22天,一天8小时计算日月薪最低为:28*8*22=4828港元=4345元人民币。

7、房地产泡沫,也许有,但不大,也许就没有,不用争论,能买赶紧买:
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
战略上说,房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势,办得到一定创造能力就买。战术上说,房价因国家政策及市场因素会有波动,要找适当的买点。
 
短期房价上我不好预测,但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难,因为没有那那么多房子,必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化,想想以后可能的房子价格:
 
以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:600元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.
 
人人都有房子住不可能,例如一个农村大妈到城市当保姆,一个农村青年他到城市打工,“我们公司”就该解决房子,那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋;农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市),工作好找的很,大不了工资低点,只要有独立住房的,能享受他们的各种福利就行了,总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗?
 
也许你会说,我大学毕业,我工作几年,就该有房子。不对,我告诉你,你并不比进城打工的农民工高贵,如果“我们公司”解决你们住房,那凭什么不给进城打工的农民工,何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等),收入并不比你低,工作比你们辛苦,农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来,他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。
8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论,不要被媒体和论坛上的一些观点左右
 
       分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
很多人住房困难,现在城市原居民大多都有房子,比例不小于95%,新城市人5-10年基本都有自己住房,有二套房的人也不在少数,难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。
多少年不吃不喝才能买房,你看看自己身边已经买房的熟人,他们过得幸福吗,我想大部分都幸福,虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况,当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队,说明随着收入提高,很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人,提前还贷比例有多高,我的调查了解,比例高达80%以上,如果不行,问下银行的朋友就知道。

9、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
经济危机来的时候,人类会不会束手无策,眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会?
 
战争、地震、恐怖活动来的时候,是保小命要紧还是抄底要紧?

11、以股市模式来分析楼市趋势的
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
楼市会不会像股市一样,今天涨停明天跌停?
 
实践证明,在低点买上房的,不是专业的,就是瞎蒙的。
 
楼市是否能像股市一样,快进快出,随心所欲地买卖?
 
哎呀,咋一下市中心没地了,偶尔开一个新盘价格老高了,还得靠关系靠运气去抢。

12、不能从宏观上把握楼市发展阶段的
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
楼市发展初级阶段,其实很短暂,也不过10来年。
 
眼睛一睁,开发商在三环卖楼;
 
眼睛一闭,开发商在五环卖楼;
 
眼睛一睁一闭,开发商到卫星城市卖楼了

13、被无房人士忽悠
 
分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
在论坛上,预测房市的大仙相当多,其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过,但这并不影响他对楼市掌控的自信,也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了,弃楼逃跑也还好,有的牛B大仙,对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了,自己不会做主啊?我让你去吃屎也你也吃?”。
 
买得起就尽快买,这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。但是,血淋淋的事实证明,在此阶段,地段比波段重要得多。
 
最后四忠告:
 
      分析很透彻!房地产专家眼中的2016年下半年房价走势
 
(1)来自农村的孩子一定让家里不要在农村建房。除非你有把握你修的房子会被征用,或者可以经商、周边将来发展前途好,有增值空间,不然不要在农村修房,修了将来也会一钱不值。把农村建房的钱作为首付的一部分,在城市买房。
 
(2)移民城市,集全家之力在城市买房,你甚至你的父母(有些城市可以随亲)可以享受城市的一切福利。如果暂时不行,赶紧考虑“我们公司”的经适房、限价房,今年要大量修,是好机会。
 
(3)不要买车及时髦数码产品,一辆车子一套小房,你想一下,买车的钱做首付,养车的钱当按揭,买一个郊区的40平小房子可以吧。刻苦耐劳节俭,至于时髦数码产品,那完全是为产品研发作贡献,那一样东西过二三年不大减价。200元左右的手机不能用吗?够用就行。
 
(4)最后记住一点,大学4人一间房,吃食堂,500-600元左右一月生活费(当前我们学校,沿海要高一些,平均不会超出1000元)过的很充实开心,你在城市上班了,和女朋友租一套房子中的一间,可以自己做饭,吃、住都比你刚离开的学校好,且可口、节约,为什么不行?开始存钱,准备下手买房吧。
 
        看过以上关于2016年房价走势的透彻分析后,明智的购房者肯定会着急出手买房,毕竟早买早升值呢,